Kann ich als Deutscher eine Immobilie in Florida kaufen? Alles, was Sie 2026 wissen müssen

Immobilie in Florida kaufen als Deutscher: Die Frage kommt bei fast jedem Erstgespräch. Kann ich als Deutscher überhaupt eine Immobilie in Florida kaufen, ohne Greencard, ohne US-Staatsbürgerschaft und ohne jahrelang hier gelebt zu haben? Die kurze Antwort lautet: Ja. Die USA gehören zu den offensten Immobilienmärkten der Welt, und Florida ist für deutsche, österreichische und schweizerische Käufer seit Jahrzehnten eines der beliebtesten Ziele: ob als Alterswohnsitz, Kapitalanlage oder Zwischenstopp auf dem Weg zur Auswanderung. Trotzdem unterscheidet sich der Ablauf in vielen Punkten deutlich vom Immobilienkauf in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Wer diese Unterschiede kennt, kauft entspannter, sicherer und meist auch günstiger.

Immobilie in Florida kaufen als Deutscher: Das Wichtigste im Überblick

Immobilie in Florida kaufen als Deutscher: Das ist möglich, ohne Greencard und ohne US-Staatsbürgerschaft. Entscheidend sind vor allem eine solide Finanzierungsstrategie, ein realistisches Bild der Kaufnebenkosten und ein Grundverständnis der steuerlichen Unterschiede zu Deutschland. Die folgenden Abschnitte gehen jeden dieser Punkte im Detail durch: von der Greencard-Frage über die Finanzierung bis zu den Steuern und dem eigentlichen Kaufprozess.

Dürfen Ausländer in Florida überhaupt Immobilien kaufen?

Ja, für die große Mehrheit internationaler Käufer praktisch uneingeschränkt. Anders als in vielen anderen Ländern gibt es in Florida, wie in den meisten US-Bundesstaaten, keine generelle Beschränkung für ausländische Käufer von Wohnimmobilien. Sie müssen weder in den USA leben noch die amerikanische Staatsbürgerschaft besitzen, um ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück zu erwerben. Der Kauf steht Privatpersonen, Ehepaaren und auch juristischen Personen wie einer LLC offen. Wie bei jedem Kauf können jedoch einzelne Eigentümergemeinschaften, HOA-Regeln oder Nutzungsbeschränkungen wie landwirtschaftliche Widmungen objektspezifisch gelten. Ihr Makler sollte das für die jeweilige Immobilie im Einzelfall prüfen, statt pauschal von Unbeschränktheit auszugehen.

Brauche ich eine Greencard oder ein Visum, um in Florida ein Haus zu kaufen?

Nein. Das ist wahrscheinlich der am weitesten verbreitete Irrtum unter deutschen Käufern, und er hält viele Menschen unnötig davon ab, den ersten Schritt zu machen. Der Immobilienkauf ist in den USA vollständig vom Aufenthaltsstatus getrennt. Sie brauchen weder eine Greencard noch ein Arbeitsvisum, um Eigentümer einer Immobilie in Florida zu werden. Selbst mit einem einfachen touristischen ESTA können Sie eine Immobilie erwerben.

Unter Umständen benötigen Sie im Laufe des Prozesses eine Steuernummer, in der Regel eine ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), falls Sie noch keine amerikanische Social Security Number besitzen. Das ist jedoch keine zwingende Voraussetzung für den Abschluss: Barkäufer brauchen sie nicht unbedingt schon vor dem Closing, bei Finanzierungen hängt es vom jeweiligen Kreditgeber ab, und viele Käufer beantragen die ITIN erst im Nachhinein mit Unterstützung der Title Company oder eines Steuerberaters im Rahmen der ersten Steuererklärung. Wichtig ist auch der umgekehrte Fall: Der Besitz einer Immobilie berechtigt nicht automatisch zu einem Aufenthaltstitel oder gar zur Greencard. Wer dauerhaft in die USA übersiedeln möchte, braucht dafür ein eigenes Einwanderungsverfahren, rechtlich ein komplett getrenntes Thema, zu dem ich Ihnen einen spezialisierten Einwanderungsanwalt empfehle.

Kann ich als Deutscher in Florida finanzieren, auch ohne amerikanische Bonität?

Ja, das ist möglich, wird aber oft unterschätzt oder für unmöglich gehalten. Da Sie in Deutschland keine amerikanische Kredithistorie (Credit Score) aufgebaut haben, arbeiten viele US-Banken für internationale Käufer mit sogenannten Foreign National Loans. Diese Programme stützen sich in der Regel eher auf Eigenkapitalnachweise und liquide Reserven auf deutschen oder internationalen Konten, eine Referenz Ihrer deutschen Bank sowie einen Einkommensnachweis als auf einen US-Credit-Score oder amerikanische Steuererklärungen. Die Anforderungen unterscheiden sich jedoch von Kreditgeber zu Kreditgeber teils erheblich, manche prüfen durchaus auch internationale Bonitätsauskünfte oder stellen zusätzliche Anforderungen, daher lohnt sich ein Vergleich mehrerer Anbieter.

Der Preis für diese Flexibilität ist meist ein höherer Eigenkapitalanteil: Üblich sind 25 bis 40 Prozent des Kaufpreises, bei neu gebauten Eigentumswohnungen teils mehr. Viele meiner Kunden entscheiden sich dennoch bewusst für eine Finanzierung statt eines Barkaufs, etwa um Kapital in mehreren Währungen zu streuen oder von den Zinskonditionen in den USA zu profitieren. Ein Barkauf ist selbstverständlich ebenfalls möglich und bei internationalen Käufern in Florida sogar recht häufig, weil er den Kaufprozess deutlich vereinfacht und beschleunigt.

Welche Kaufnebenkosten kommen in Florida auf mich zu?

Ein Punkt, an dem der Vergleich mit Deutschland besonders hilfreich ist: In Deutschland zahlen Käufer oft 10 bis 15 Prozent Kaufnebenkosten allein durch Grunderwerbsteuer, Notar und Makler. In Florida sind die Closing Costs für Käufer spürbar niedriger: bei finanzierten Käufen meist im Bereich von 2 bis 4 Prozent des Kaufpreises, bei Barkäufen häufig darunter, wobei die tatsächliche Höhe je nach Finanzierung und Immobilientyp auch darüber liegen kann. Betrachten Sie einen einzelnen Prozentwert daher eher als groben Richtwert denn als Garantie.

Dazu gehören unter anderem die Documentary Stamp Tax auf die Kaufurkunde (0,70 US-Dollar je 100 US-Dollar Kaufpreis), die Titelversicherung (Title Insurance), die den Eigentumstitel gegen spätere Ansprüche absichert, sowie Gebühren für Anwalt oder Title Company, die den Abschluss (Closing) abwickeln, und bei Eigentumswohnungen ein HOA Estoppel Certificate der Eigentümergemeinschaft.

Ein Punkt, den ich jedem Käufer von Anfang an transparent erkläre: Sie sollten für die Käufermaklerprovision mit 3 Prozent des Kaufpreises rechnen. Im Rahmen der Verhandlung setze ich mich dafür ein, dass der Verkäufer diese Kosten ganz oder teilweise übernimmt, und in vielen Fällen gelingt das auch. Ist die angebotene Verkäuferbeteiligung geringer, trägt der Käufer die Differenz beziehungsweise die Provision selbst.

Welche Steuern muss ich als deutscher Käufer in Florida einplanen?

Auch steuerlich unterscheidet sich Florida deutlich von Deutschland, teils zu Ihren Gunsten. Florida erhebt keine Einkommensteuer auf Bundesstaatsebene, das betrifft aber vor allem laufende Einkünfte, nicht den Immobilienkauf selbst. Für Eigentümer relevant ist vor allem die jährliche Grundsteuer (Property Tax). Als grobe Orientierung dienen 1 bis 2 Prozent des veranlagten Werts, die tatsächliche Höhe variiert jedoch stark je nach County und Objekt: Neubauten, Immobilien in einem CDD (Community Development District), fehlende Homestead Exemption und hochpreisige Objekte können diesen Rahmen auch überschreiten.

Die Homestead Exemption, eine Steuervergünstigung von aktuell über 50.000 US-Dollar auf den veranlagten Wert, steht ausschließlich permanenten Floridabewohnern mit entsprechendem Wohnsitznachweis zur Verfügung. Für die meisten deutschen Käufer, die die Immobilie als Zweitwohnsitz oder Kapitalanlage nutzen, gilt sie daher in der Regel nicht. Das ist mit ein Grund dafür, dass die Grundsteuer ohne Homestead Exemption spürbar über dem oben genannten Richtwert liegen kann.

Beim späteren Verkauf einer US-Immobilie durch eine ausländische Person greift zudem FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act): Der Titelagent behält bei einem Verkauf standardmäßig 15 Prozent des Bruttoverkaufspreises ein und führt sie ans Finanzamt ab, bis die tatsächliche Steuerschuld feststeht. Das betrifft Sie beim Kauf noch nicht, ist aber wichtig für Ihre langfristige Planung. Da sich Steuerregeln ändern können und jede Situation individuell ist, empfehle ich grundsätzlich, sowohl einen auf internationale Mandanten spezialisierten US-Steuerberater als auch einen deutschen Steuerberater hinzuzuziehen, bevor Sie kaufen.

Ein Kostenpunkt, der bei der Budgetplanung oft zu kurz kommt, ist die Versicherung. Florida gehört durch Hurrikane und gelegentliche Überschwemmungen zu den Bundesstaaten mit den höchsten Versicherungskosten der USA. Je nach Lage, Baujahr und Entfernung zur Küste kann die jährliche Wohngebäudeversicherung mehrere Tausend US-Dollar betragen, und in ausgewiesenen Flood Zones kommt häufig eine separate Flutversicherung hinzu. Bevor Sie ein Kaufangebot abgeben, lohnt es sich daher, frühzeitig ein Versicherungsangebot einzuholen und die Flood-Zone-Einstufung der Immobilie zu prüfen, denn diese laufenden Kosten beeinflussen die tatsächliche Rendite oder den monatlichen Aufwand oft stärker als der Kaufpreis selbst.

Wie läuft der Kaufprozess in Florida Schritt für Schritt ab?

Im Vergleich zum deutschen Verfahren mit Notartermin und Grundbuchamt läuft ein Kauf in Florida schlanker und meist deutlich schneller ab, oft innerhalb von 30 bis 45 Tagen vom Angebot bis zum Closing. Bei Barkäufen kann es noch deutlich schneller gehen: Ich habe persönlich schon Abschlüsse innerhalb von 15 Tagen begleitet.

Zunächst steht die Finanzierungszusage oder ein Nachweis liquider Mittel (Proof of Funds), danach die gezielte Objektsuche gemeinsam mit einer lizenzierten Käuferagentin. Ist ein passendes Objekt gefunden, wird ein schriftliches Kaufangebot (Purchase Contract) eingereicht, üblicherweise mit einer Anzahlung (Earnest Money) von 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises, die treuhänderisch bei der Title Company hinterlegt wird. Es folgen die Sorgfaltsprüfung mit Hausinspektion und gegebenenfalls Gutachterbesichtigung, die Titelrecherche durch die Title Company sowie bei Finanzierung die Bearbeitung durch die Bank. Zum Abschluss unterschreiben Sie die Kaufdokumente beim Closing; das ist für internationale Käufer auch remote per Vollmacht (Power of Attorney) oder digitaler Unterschrift möglich, ein persönlicher Flug nach Florida ist also nicht zwingend erforderlich.

Die häufigsten Fehler deutscher Käufer und wie Sie sie vermeiden

In über 15 Jahren im Immobiliengeschäft wiederholen sich bestimmte Stolpersteine immer wieder. Der größte: die laufenden Kosten zu unterschätzen. Versicherung, Grundsteuer und bei Eigentumswohnungen die HOA-Gebühren summieren sich in Florida spürbar anders als in Deutschland, besonders in Flutzonen oder bei älteren Gebäuden mit anstehenden Sonderumlagen (Special Assessments). Ein zweiter häufiger Fehler ist die Annahme, der deutsche und der amerikanische Kaufprozess seien vergleichbar, etwa dass ein Notar den Kauf prüft oder dass die Maklerprovision wie in Deutschland zwischen den Parteien verhandelt wird. Drittens sehe ich regelmäßig Verunsicherung beim Thema Überweisungsbetrug: Betrüger fälschen E-Mails von Title Companies, um Käufer zur Überweisung auf falsche Konten zu bewegen. Bestätigen Sie Kontodaten für Ihre Anzahlung immer telefonisch über eine Ihnen bekannte Nummer, niemals nur per E-Mail.

Was viele deutsche Käufer im ersten Gespräch überrascht

Was viele deutsche Käufer im ersten Gespräch mit mir überrascht, ist, wie wenig der amerikanische Kaufprozess mit dem deutschen zu tun hat, und wie sehr genau das den Kauf am Ende oft einfacher macht, sobald man die Logik einmal verstanden hat. Ich habe mein eigenes Immobiliengeschäft vor über 15 Jahren in Deutschland aufgebaut, bevor ich als lizenzierte Immobilienmaklerin nach Florida gewechselt bin. Als deutsch-amerikanische Doppelstaatsbürgerin kenne ich beide Systeme aus erster Hand, nicht nur aus der Theorie, sondern aus eigener beruflicher Praxis auf beiden Seiten des Atlantiks.

Eine Entwicklung, die ich in den letzten Jahren beobachte: Immer mehr Anfragen kommen nicht mehr nur von klassischen Ruheständlern, sondern von jüngeren Käufern, die remote arbeiten, ihr Vermögen diversifizieren oder gezielt eine zweite berufliche und private Option in den USA aufbauen möchten. Für diese Käufer ist besonders wichtig, den Unterschied zwischen Immobilienkauf und Aufenthaltsrecht sauber zu trennen, ein Punkt, den ich in praktisch jedem Erstgespräch anspreche, weil hier am meisten Verwirrung entsteht. Mein Ansatz ist bewusst beratend statt verkäuferisch: Ich möchte, dass Sie die Struktur des amerikanischen Marktes verstehen, bevor Sie sich für ein Objekt entscheiden, nicht danach.

Haben Sie Fragen zum Immobilienkauf in Florida?

Ich begleite deutschsprachige Käuferinnen und Käufer persönlich durch den gesamten Kaufprozess, von der ersten Beratung bis zum Closing und meist sogar darüber hinaus. Vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Erstgespräch, um Ihre individuelle Situation zu besprechen.